TRIBUTAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS EM SHOPPING CENTERS: NOVA DECISÃO DO CARF

Atualizado: 24 de nov. de 2021



Recente decisão tomada pela Câmara Superior de Recursos do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) dá nova solução para a disputa envolvendo Shopping Centers e a Receita Federal do Brasil. Boa parte dos shopping centers estão organizados em torno de condomínios que pela legislação vigente possuem características distintas de sociedades empresárias.


Com efeito, o artigo 1.332 do Código Civil disciplina o modo de constituição desta figura jurídica:


Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.


A legislação reconhece a existência de uma entidade distinta dos condôminos, porém não a confere personalidade jurídica. No plano tributário, a situação é idêntica. Em que pese os condomínio possuam Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ), não se pode lhes atribuir o status de sociedade e evidentemente que os condomínios não desenvolvem atividade econômica alguma. Nessa linha, há que se destacar o que reza o Parecer Normativo CST no 37, de 24 de janeiro de 1972:

Ementa – Os condomínios não possuem condições que os obriguem reter o imposto de renda na fonte, sobre rendimentos que pagarem quando o cumprimento desta obrigação exigir a condição de pessoa jurídica da fonte pagadora. 1. O Código Civil (arts. 623 a 641) conceitua o condomínio como um direito exercido sobre um mesmo bem por duas ou mais pessoas físicas e/o jurídicas. 2. Isto posto, por não se caracterizar o condomínio como pessoa jurídica na forma das legislações civil e fiscal, não é de se lhe reconhecer a obrigatoriedade da retenção do imposto de renda, sobre os rendimentos que pagarem, quando o cumprimento desta obrigação exigir a condição de pessoa jurídica da fonte pagadora.” (o grifo não consta do original)

A figura é apenas e tão somente a organização compartilhada da propriedade que pertence aos condôminos. Estes sim devem submeter à tributação todas as rendas decorrentes da exploração do bens administrados pelo condomínio.


Esta é a orientação da Receita Federal expressada na Solução de Divergência COSIT n° 3 de 26 de março de 2007 que assim estabelece:


ASSUNTO: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física - IRPF
EMENTA: CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LOCAÇÃO DE PARTES COMUNS. TRIBUTAÇÃO DOS RENDIMENTOS.Na hipótese de locação de partes comuns, o condomínio edilício não perde, no tocante a essa operação, sua natureza;contudo, por este não possuir personalidade jurídica, os rendimentos decorrentes serão considerados auferidos pelos condôminos, na proporção da parcela que for atribuída a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim.O condômino estará sujeito ao cumprimento de todas as exigências tributárias cabíveis, relativamente aos tributos administrados pela Secretaria da Receita Federal, especialmente no que tange às normas contidas na legislação do imposto sobre a renda referentes à tributação de rendimentos auferidos com a locação de imóveis.
DISPOSITIVOS LEGAIS: Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil (CC), arts. 1.331 a 1.358; Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964; Parecer Normativo CST nº 37, de 24 de janeiro de 1972.

Ocorre que a Receita Federal vem entendendo que a utilização da figura do condomínio pelos Shopping Centers caracteriza burla à legislação tributária e que, em verdade, as receitas deveriam ser tributadas como se sociedades empresárias fossem. Nas autuações fiscais, a Receita Federal equipara esses condomínios a empresas e cobra os tributos sobre as atividades desenvolvidas, considerando-as típicas do setor imobiliário.


O tema não é novo no CARF. A questão já havia sido apreciada em 2017, quando a Corte Administrativa havia fixado orientação contrária aos shopping centers. Porém, em razão das divergências entre as turmas da 1ª Seção, a Câmara Superior se pronunciou em processos envolvendo o Shopping Pátio Belém (nº 10280720816/ 2008-730), da AD Shopping, e o Amazonas Shopping (nº 10283004453/2004-71), da rede BR Malls.


Os casos foram decididos com o novo critério de desempate que quando configurada a igualdade de votos dos conselheiros determina que o resultado seja favorável ao contribuinte. É um importante precedente e pode serenar um tema que não deveria suscitar controvérsias mas que a Receita Federal insiste em autuar os contribuintes.



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