ITBI E HOLDING IMOBILIÁRIA: REPERCUSSÕES DO JULGAMENTO DO TEMA 796, STF

Atualizado: Jun 1



As estratégias de planejamento tributário e sucessório passam, muitas vezes, pela utilização de uma pessoa jurídica que administrará o patrimônio da família. Num artigo publicado aqui, eu comentei a vantagem de utilizar uma pessoa jurídica para otimizar a tributação. Em outro texto publicado aqui, expliquei o tratamento tributário dos imóveis recebidos na pessoa jurídica à luz da tributação da renda. Neste artigo, pretendo abordar a questão envolvendo a transferência dos imóveis da pessoa física para a pessoa jurídica administradora do patrimônio que doravante será chamada de holding.

No Brasil, a transmissão onerosa de bens imóveis se submete à incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), conforme preceitua o artigo 156, II da Constituição.


Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
(...)
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

Assim, sempre que se verificar uma transmissão onerosa de bem imóvel, deve-se recolher o ITBI em favor do Município em que registrado o imóvel. No entanto, a Constituição afastou a incidência do ITBI quando a transmissão se der por meio de uma operação societária. Vale reproduzir o texto:


Art. 156. (...) § 2º O imposto previsto no inciso II:
I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;

A chamada imunidade do ITBI ensejou inúmeras discussões sobre o seu real alcance. A jurisprudência havia consolidado entendimento que a imunidade não poderia ser aproveitada se a sociedade tivesse como atividade preponderante "a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil". O critério de preponderância utilizado pelos Tribunais sempre foi aquele fixado pelo Código Tributário Nacional: